El contrato de compraventa es el acto mediante el cual la persona denominada “vendedor” se obliga a transferir a otro denominado “comprador” la propiedad de un bien a cambio del pago de su precio en dinero.

Desde esta perspectiva, podemos decir que la compraventa es uno de los contratos más importantes de nuestro medio. Por supuesto, cuenta con ciertas características:

  • Es autónomo: porque no depende de otros contratos.
  • Es obligatoria: porque existen obligaciones recíprocas. El vendedor debe vender el inmueble y el comprador debe pagar el precio convenido.
  • Es a título oneroso: existe enriquecimiento.
  • Es consensual: se requiere del necesario acuerdo entre ambas partes.
  • Tiene libertad de forma: es decir, se puede celebrar de manera escrita u oral, con excepción de la compaventa del inmueble, que necesariamente tiene que celebrarse de manera escrita.

Elementos necesarios de un contrato de compra-venta

De la definición de las líneas anteriores podemos deducir que el contrato de compraventa está constituido por una seria de elementos de concurrencia obligatoria y que evidentemente no pueden ser perdidos de vista por todo aquel que pretenda redactar uno. Estos elementos son:

Los sujetos

Son los titulares de las obligaciones y derechos recíprocos. Para el caso del contrato de compraventa, los sujetos son el comprador y el deudor. En ningún caso podemos olvidarnos hacer constar los nombres de los sujetos en un contrato.

El objeto

En el contrato de compraventa, el objeto lo constituyen las cosas o bienes que se van a transferir en la operación económica. Estos pueden ser materiales o incorporales.

La transferencia de la propiedad del bien

Es una de las principales obligaciones del contrato. En el contrato deberá consignarse el momento que se realice la entrega. Así también deberán consignarse todas las obligaciones accesorias.

El precio

Junto a la transferencia del bien, el precio se constituye como una de las principales obligaciones de contrato. Este monto también deberá consignarse obligatoriamente en el contrato.

Cómo hacer un contrato de compraventa. Una cuestión previa: la formalidad de contrato

Muchas veces se confunde o se identifica al contrato con la forma en la que este ha sido expresado. Nos explicamos: Ocurre que el contrato no es el papel en el que consta las obligaciones recíprocas de las partes, sino que es simple y llanamente el acuerdo en virtud del cual las partes se obligan a realizar determinadas acciones; todo aquello al margen de la forma en la que se haya expresado dicho acuerdo.

Así, los acuerdos pueden manifestarse en un papel, o simplemente de manera verbal. En el primer caso, el contrato tendrá forma escrita, y, en el segundo, forma oral.

Ahora bien, por regla general la forma en la que se manifiestan los acuerdos entre las partes no condiciona su validez. El Código Civil Peruano se rige bajo un principio llamado “Libertad de Forma”.

Sin embargo, existen algunas excepciones a la regla general. Hay algunos casos para los cuales la ley exige que se respete una forma determinada. Este es el caso de la compraventa de bienes inmuebles, el cual debe celebrarse por escrito, necesariamente, y por escritura pública.

La redacción de un contrato de compraventa

Habiendo hecho estas aclaraciones, a continuación van algunas pautas generales para la redacción de un contrato de compraventa. La idea de la redacción del contrato de compraventa es que en él deben constar, necesariamente, todos los elementos configuradores del contrato: los sujetos, el objeto y las obligaciones (la transferencia de la propiedad y el pago del precio).

El primer paso en la redacción del contrato -obviamente, luego de colocarle el título- es la identificación de cada uno de los sujetos intervinientes. Se debe indicar el nombre, documento de identidad y de ser el caso, el domicilio del comprador y el vendedor.

El segundo paso consistirá en describir con la mayor precisión posible el bien que será objeto de transferencia. En caso de un bien inmueble la carga se hace mayor ya que deberá indicarse todos los servicios (agua, luz, alcantarillado, etc.) y además condiciones en las que se encuentra el inmueble.

El tercer paso es describir las principales obligaciones del contrato, las cuales son:

i) la transferencia del bien y
ii) el pago del precio del bien.

Sobre el primer asunto, la transferencia del bien, se deberá indicar el momento en que será entregado dicho bien.

Sobre el segundo caso, el pago del precio del bien, deberá indicarse el monto del precio del bien y la modalidad de pago de dicho monto.

Por último, el contrato deberá ser firmado por ambos intervinientes y elevarlo a escritura pública de ser el caso.

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El contrato preparatorio

Como lo hemos dicho, un contrato es un acuerdo en el que ambas partes se comprometen a cumplir recíprocamente con determinadas obligaciones de carácter patrimonial. Ahora bien, dicho acuerdo puede tener el contenido que ellas quieran.

En ese marco, el contrato preparatorio es el acuerdo por el que las partes preparan la celebración de un contrato futuro y definitivo. Mediante este contrato, ambas partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato que por alguna razón no lo quieren celebrar en el momento.

Nuestro Código Civil regula dos tipos de contratos preparatorios: el compromiso o promesa de contratar y el contrato de opción.

El contrato de promesa de compraventa

El compromiso o promesa de compraventa es una clase de contrato preparatorio que tiene por objeto que las partes se obliguen a celebrar un contrato de compraventa a futuro.

No debemos confundirnos, por la palabra “promesa” no debemos entender un compromiso susceptible de ser incumplido. La promesa de venta es un acuerdo de cumplimiento obligatorio, cuya inobservancia está sancionada con el pago de una indemnización por daños y prejuicios.

La promesa de compraventa debe tener un plazo determinado o determinable. El código señala que en caso de que no se establezca un plazo se asumirá el de un año. Así también, en caso de que las partes no quieran todavía celebrar el contrato, podrán extender la duración del mismo por un plazo no mayor que el indicado en la promesa anterior.

La resolución de un contrato de compraventa

La resolución de un contrato opera cuando después de celebrarlo sobreviene alguna causal de resolución. A diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, con la nulidad, nuestro código no regula las causales específicas de la resolución de un contrato.

La acción de resolución le corresponde al acreedor y por lo tanto, la causa más común de la resolución de los contratos es el incumplimiento de alguna de las obligaciones derivadas de los mismos. Para el caso de la compraventa, la principal causa de resolución es el incumplimiento o bien de la transferencia del bien o del pago de la suma del precio o la garantía que recae sobre el producto. En caso de que el contrato se resuelva por falta de pago, el acreedor tendrá derecho a una indemnización según las reglas establecidas en el código.

Otra causal de resolución se manifiesta cuando la compraventa se realiza sobre la base de muestra. En ese caso, el acreedor tendrá derecho a resolver el contrato cuando la calidad del bien no es la misma que la ofrecida en la muestra.

¿Por qué es mejor pasar por un abogador experto para su contrato?

Es cierto que el objetivo del presente artículo ha sido brindar algunas pautas de carácter general que no se debe perder de vista al momento de redactar un contrato. Con ello, se ha buscado dar una orientación básica y elemental sobre el tema. Sin embargo, ello no puede llevarnos a concluir que ya no necesitamos a un abogado con experiencia para emprender la redacción de un contrato.

De hecho, siempre lo más recomendable es acudir a abogados especialistas en contratos para que puedan asesorarnos.

Ahora bien, la necesidad se hace mucho más patente cuando la transacción económica es más grande. No es lo mismo comprar o vender un televisor que comprar o vender un inmueble. En el primer caso, la obligación es bastante simple y por lo general no representa problema alguno para nadie; en cambio, en el segundo caso, la operación es mucho más compleja y la compraventa no comprende una sola obligación, sino varias que deben estar necesariamente incluidas en el contrato.

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Artículo elaborado por Collins Salvador Bejarano, abogado principal de Corporación Peruana de Abogados.

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Correo: info@cpa.pe

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