Metodología

PRESENTACIÓN

El conjunto de indicadores URBANIA INDEX surge a partir del procesamiento de la información contenida en los anuncios de propiedades publicados en el sitio www.urbania.pe. Dichos anuncios exponen precios requeridos por los oferentes (i.E. Asking price), los cuales pueden diferir de los precios efectivos de transacción.

En la actualidad hay 56 mil avisos publicados para venta o alquiler de inmuebles en todo Perú. El presente análisis se focaliza en los anuncios de alquiler y venta de departamentos (por ser una unidad mas homogénea y por tanto mas comparable) ubicados en las provincias de Lima y Callao, se trata de 32 mil avisos que se actualizan periódicamente, exponiendo cada mes una foto actualizada de la realidad del mercado inmobiliario de la ciudad de Lima.

El período de análisis se inicia en Abril 2017 y se actualiza con una periodicidad mensual. El informe se publica la primer semana de cada mes, exponiendo lo acontecido el mes previo.

URBANIA INDEX busca ofrecer información valiosa sobre el mercado inmobiliario en base a datos duros utilizando las mejores practicas estadísticas internacionales para así colaborar en una mejor toma de decisión por parte de la comunidad inmobiliaria.

VARIABLES BASE

La variable BASE DEL ANÁLISIS es el PRECIO POR METRO CUADRADO DE AREA CUBIERTA EQUIVALENTE (en adelante Precio/m2) de cada anuncios. Dicha variable se compone de dos elementos; el numerador, el cual expone el precio requerido por la propiedad; y el denominador el cual presenta la superficie de la misma.A los fines de exponer una medida homogénea y comparable de Precio/m2, se realizaron los siguientes ajustes a los elementos de la variable base:

NUMERADOR: al precio de la propiedad publicado por el oferente se le extrae el valor de la(s) cochera(s) incorporadas a la propiedad. El precio de las cocheras se definió en 15.000 dólares por unidad para la compra y 500 soles por mes para el alquiler.

DENOMINADOR: re expresión de la superficie descubierta como superficie cubierta equivalente mediante un factor de conversión (Alfa) que refleje la valorización relativa implícita en la lógica de precio. Esto es, un parámetro que exponga cuántos m2 de superficie descubierta equivalen a 1 m2 de superficie cubierta según la lógica de valorización del conjunto de oferentes. El valor del parámetro Alfa es de 40%, así un metro cuadrado de superficie descubierta equivale en términos de valor a medio metro cuadrado de superficie cubierta.

El valor de Alfa y las valorizaciones de precio de las cocheras surgen del análisis empírico realizado sobre el dataset completo mediante modelos de regresión lineales (lógica similar a la de un tasador automático de mercado).

PRECIO X M2 = PRECIO NETO DE COCHERA, DIVIDIO (AREA DE VENTA AREA CONSTRUIDA + 40% DE AREA NO CONSTRUIDA)NOTA: AREA NO CONSTRUIDA NO ES DATO NATURAL E LA BASE, SURGE DE (AREA TOTAL – CONSTRUIDA) CON ALGORITMO DETECTOR DE INCONSISTENCIA EN LOS DATOS CARGADOS POR EL USUARIO (RECONOCE CARGA INVERTIDA)

VALORES ATIPICOS

Todo conjunto de datos suele presentar valor atípicos o extremos (outliers), carentes de racionalidad. Los indicadores de URBANIA INDEX incorporan el siguiente proceso de detección y extracción de outliers:

PRECIOS MEDIOS DE AGLOMERADOS

El Precio/m2 de cada distrito o subdistrito surge de la agregación de los Precio/m2 calculados para cada anuncio. El cálculo se realiza en dos etapas:En primer lugar se toma la media acotada de los precios de los avisos, es decir el promedio simple de precios del conjunto de anuncios ubicados por arriba del límite superior del primer decir y por debajo del límite inferior del noveno decir (i.e. el 80% central), excluyendo de esta forma los anuncios pertenecientes a las colas de 10% de cada extremos según el ordenamiento de la variable Precio/m2. De esta forma la media podada excluye del cálculo del promedio simple el 10% de anuncios de menor precio y el 10% de anuncios de mayor precio.

Una vez calculado el precio medio del corriente mes, se procede en una segunda etapa a suavizar la serie:En la segunda etapa se calcula para cada barrio el precio a publicar, en base al promedio simple de los últimos tres meses (t, t-1 e t-2) de la media podada calculada en la primera etapa. Este operación permite suavizar la serie, exponiendo la tendencia trimestral sin caer en movimientos fortuitos mensuales.

NOTA INTERNA: No obstante el equipo de URBANIA INDEX realiza seguimientos del movimiento mensual y los comunicara internamente.

Así, el indicador precio medio de cada subdistrito o distrito refleja:

El asking price del m2 de area construida equivalente de un apartamento que responde a las características (atributos) promedios de la zona bajo análisis (subdistrito, distrito) de la base de datos de urbania.

TAMAÑO MINIMO DE MUESTRA

Para preservar la legitimidad de las estadísticas URBANIA INDEX, no se informan precios medios de los subdistritos o distritos que no cuentan con una cantidad mínima de anuncios tal que, bajo condiciones hipotéticas se asegure una confianza estadística en la estimación superior al 90% y un error tolerado del 5%.