De abril a junio de este año, el precio de oficinas mantuvo la tendencia a la baja. El alquiler cayó en más de 3%, mientras que la venta hasta en 20%, informó binswanger.
Producto del incremento de la vacancia, el precio de alquiler promedio bajó hasta US$ 17.05/m2, un 3.3% menos que el trimestre anterior (US$ 17.62/m2).
De esta manera, la disminución de los precios de lista se observó en todos los ejes corporativos, menos en San Borja, donde se mantuvo en USD 18/m2.
“Incluso, en San Isidro Empresarial, parte de la oferta disponible ajustó sus tarifas a la baja, para no perder competitividad frente a otras zonas corporativas como Surco y Magdalena”, dice el reporte de Binswanger.
En cuanto a la venta, el precio promedio fue de US$ 2128/m2. Así, en Lima existen 11 proyectos con oferta de oficinas, cuyos precios oscilan entre US$ 1800/m2 y US$ 2403/m2.
“La escasez de inversionistas individuales y de empresas que deseen comprar grandes bloques de oficinas, está haciendo que los precios de cierre sean entre 10% y 20% menores al precio de lista”, indicó la consultora.
Relación precio-valor
Para Binswanger, la fijación de precios de una oficina debe basarse sobre el valor que esta representa para sus demandantes (empresas).
“Nos referimos a la calidad de ubicación (accesibilidad y exposición), perfil del arrendador (inversionista individual o institucional), y cuán útil es la infraestructura (comedor, área de pago a proveedores, ahorros por la certificación LEED, etc.)”, enfatizó el reporte.
Bajo esta premisa, cada edificio tendrá un nivel distinto de valoración y un precio diferente. Por ello, incluso en el escenario de sobreoferta y precios a la baja, existen edificios de oficinas muy valorados, con precios de alquiler por encima del promedio del mercado.
Esto se debe a que no necesitan bajar precios para ganar demanda, ya que esta táctica podría recortarles valor a los edificios, más aún si gestionan un portafolio de varios arrendatarios.
Sin embargo, para no perder competitividad y hacerse más atractivos, pueden optar por ser flexibles y negociar aspectos como períodos de gracia, implementación, incrementos anuales de renta, etc.
Proyecciones
“Nuestra proyección de absorción neta para el 2016 es de 81 000 m2, que representaría un crecimiento de la demanda de 9% respecto al año anterior”, señaló el informe.
Actualmente, los motores de crecimiento de la demanda son la mayor inversión privada en sectores no mineros, los precios competitivos de las oficinas, y una creciente necesidad de las empresas por ubicarse en edificios corporativos.
Este último factor cada vez cobra mayor importancia para la compañías que migran a estos inmuebles por los beneficios que ofrecen, como seguridad, productividad, imagen, ahorro en costos operativos y eficiencia en el uso del espacio.
En los siguientes meses se entregarán 4 nuevos edificios prime: Lit-One en Miraflores, Edificio Basadre Las Palmeras en San Isidro Empresarial, Prisma Business Center y Prime Tower en Magdalena.
Con ellos se completará la oferta de 182 514 m2 de nuevas oficinas proyectada para el 2016. Como consecuencia, la tasa de vacancia de cierre de año debería estabilizarse alrededor del 25%; así como los precios de alquiler entre US$ 16 y US$ 18 por m2.
Sin embargo, las posibilidades de que los precios sigan bajando en Surco – La Molina, y ahora en Magdalena, son latentes si es que continúa la demora en sumar nuevos arrendatarios.
Finalmente, la consultora pronostica que de mejorar el panorama económico nacional e internacional, la demanda efectiva de oficinas podría sobrepasar sin problemas los 100 000 m2 anuales en el corto plazo.
Encuentra oficinas disponibles en Magdalena.