Tras la caída del mercado inmobiliario peruano producto de la crisis económica del 2020 y tras la perceptible recuperación que ha tenido lugar desde 2022, muchos se preguntan qué expectativas hay para este sector en 2024. Lo que, considerando que conocer la realidad del mercado inmobiliario es un factor determinante para las inversiones a largo plazo, ¡es totalmente necesario!
La información actualizada del mercado es lo que permite tomar decisiones fundamentadas. Estas, a su vez, maximizan la posibilidad de comprar inmuebles de forma segura y de tener éxito como inversores y gestores inmobiliarios.
En este artículo te mostraremos todo lo que necesitas saber sobre las tendencias inmobiliarias del 2024, las mejores oportunidades para realizar una compra segura este año y los diferentes aspectos que debes tener en cuenta para aprovechar al máximo esta información.
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Tendencias actuales del mercado inmobiliario peruano
La recuperación del sector inmobiliario trae consigo nuevas tendencias en el país. A continuación, te mostramos las más destacadas.
1. Retorno de las oficinas corporativas
Las oficinas corporativas fueron unos de los sectores más afectados durante el estado de emergencia del covid-19. Por eso, tras la eliminación de las restricciones de contacto y el regreso del trabajo presencial, la demanda de las mismas aumenta día con día y se espera que para el 2024 este escenario siga siendo favorable.
2. Crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario consiste en un gran grupo de pequeños inversores que, en conjunto, invierten en proyectos inmobiliarios de mayor o menor magnitud. De esta manera, todos pueden obtener beneficios del inmueble sin tener que disponer de cantidades exuberantes de dinero.
Esta modalidad, que se convirtió en una de las tendencias más aclamadas a finales de 2023, no solo se mantiene durante el 2024, sino que, además, se espera que cobre cada vez más fuerza a lo largo del año.
3. Disminución de las tasas de interés
Sin duda, uno de los factores que más influyó en la disminución de compra de inmuebles, fue el aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, y así lo señala Luciano Barredo (gerente de Marketing de Urbania y Adondevivir), en su entrevista con Radio Programas del Perú (RPP). En esta, destaca que créditos tan excesivamente altos limitan drásticamente la cantidad de personas que pueden acceder a uno.
No obstante, también nos cuenta que a pesar de que las tasas de interés hace muy poco se posicionaron incluso en el 11 %, al día de hoy este escenario es mucho más favorable. Pues, “actualmente puedes encontrar créditos hipotecarios de 7.5/8 % que sigue siendo alto para lo que había, pero ya está mucho mejor. Esto también es un buen augurio para las personas que quieran comprar una propiedad”.
Así, hablamos de una tendencia de disminución en las tasas de interés. Una que, gracias a la posibilidad de que más personas puedan optar por un crédito, propicia la compra de inmuebles en general.
4. Espacios para el trabajo
Si bien se espera una reaparición masiva del trabajo presencial, el trabajo híbrido seguirá siendo una realidad presente en muchas empresas. Por lo que, una de las tendencias más importantes para este 2024 es la integración de espacios para el trabajo dentro de los hogares.
Si bien el tamaño del espacio para el trabajo remoto no suele ser especialmente grande o llamativo, es probable que una cantidad considerable de compradores prioricen este tipo de ambientes dentro de su búsqueda.
Oportunidades de inversión destacadas
Barredo, en su entrevista, menciona que “Si bien es cierto, la venta se ha detenido, no quiere decir que las personas no estén buscando. Nosotros somos de Urbania Adondevivir y en nuestro portal el tráfico en los últimos tres meses aumentó casi un 18 %”. Esto nos demuestra que, a pesar de la economía, las personas siguen interesadas en adquirir sus inmuebles.
Por tanto, como inversores, es necesario anticiparse a las necesidades de los usuarios e identificar aquellas oportunidades inmobiliarias que pueden generar mayores beneficios. A continuación, te mostramos algunas de ellas.
1. La Victoria y Chorrillos con precios más elevados
Nuestro informe mensual Urbania Index Lima de enero de 2024 revela que zonas como la Victoria y Chorrillos —que históricamente han tenido poca demanda e inversión—, han aumentado su valor de manera exponencial.
La Victoria, por ejemplo, ha incrementado sus precios en un 13.6 % en los últimos 12 meses. Chorrillos, por su parte, lo ha hecho en un 11 %.
La creciente demanda en estos municipios, posiblemente impulsada por las mejoras en la infraestructura y el desarrollo urbanístico, sugiere un cambio en las preferencias de los compradores. Lo que se traduce en una excelente oportunidad para atraer clientes y conseguir oportunidades de venta.
De hecho, respecto a este factor, Barredo señala que “Hay una mayor cantidad de empresas que están apostando por distritos en los que normalmente no se animaban a hacer proyectos inmobiliarios”.
2. Lince y Lima Sur ofrecen mayor rentabilidad
Cuando hablamos de rentabilidad, las zonas de Lince y Lima Sur se destacan por encima de las demás.
Ambas ofrecen un retorno bruto de 6.6 % respecto al alquiler anual y el precio de compra del inmueble. Siendo este un porcentaje mucho mayor que el de zonas como Miraflores (4.5 %), San Isidro (4.7 %) y Barranco (4.9 %), que popularmente han destacado por sus elevados precios de alquiler y por la venta de inmuebles de lujo.
3. Los espacios pequeños tienen mayor demanda
Debido a la dificultad del acceso a una vivienda, los espacios pequeños tienen cada vez más protagonismo.
La razón es bastante sencilla, y es que para la mayoría de usuarios es más factible disponer del dinero necesario para viviendas de 40 m² o 60 m², que hacerlo para casas o departamentos más grandes.
De esta manera, se presenta una excelente oportunidad que, tras un análisis de mercado bien elaborado y la elección de una inmobiliaria adecuada, permitirá a los inversores desarrollar proyectos de bajo costo y obtener grandes beneficios de los mismos.
4. Alquileres en determinadas zonas
Los alquileres en Barranco, San Isidro y Lince se presentan como los de mayor costo. Particularmente los dos últimos han tenido una variación anual positiva de un 4.8 % y un 5 % respectivamente.
Estos elevados costos de alquiler pueden representar una oportunidad particularmente importante para los inversores que tienen proyectos sin finalizar en dichas zonas o para aquellos que, en su defecto, cuentan con inmuebles listos, pero que ameritan remodelaciones para ser habitados.
A su vez, para los inversores o empresas que deseen iniciar un proyecto desde cero con proyecciones positivas, puede ser interesante evaluar los distritos de Ate, San Borja y Jesús María. Pues, estos tres han tenido un aumento de precios en el último año representado por un 13.5 %, un 9.9 % y un 8.2 % respectivamente.
Desafíos y consideraciones para gestores inmobiliarios
Sin importar qué tan elaborado sea el análisis previo a la elaboración de un proyecto o qué tan amplios sean los beneficios de la inmobiliaria gestora, existen varios desafíos que pueden presentarse en el camino. A continuación, te mostramos algunos de ellos junto con diversas consideraciones que pueden ayudarte a enfrentarlos.
1. Aumento de precios
El aumento de precios es un elemento inevitable en el entorno inmobiliario actual y en Lima, particularmente, se evidencia debido al aumento de la urbanización y a la escasez de terrenos disponibles. En ese sentido, los gestores deben estar atentos a los cambios en los precios del mercado inmobiliario y ajustar sus estrategias en consecuencia.
2. Renuencia de compra
Lo anterior, junto con la incertidumbre económica y el aumento de las tasas de interés hipotecario, puede crear una alta renuencia de compra incluso en aquellos usuarios que tienen la disponibilidad inmediata de adquirir la vivienda.
En ese contexto, los gestores deben adaptar sus estrategias para abordar las preocupaciones de los compradores de manera efectiva. Es importante que sus clientes comprendan que una mejora significativa de los precios es poco probable y que, por tanto, lo recomendable es realizar su compra cuanto antes.
3. Integración de la tecnología
La integración efectiva de tecnologías, como la realidad virtual, los sistemas de gestión de propiedades y las plataformas en línea, son altamente efectivas en mejorar la gestión y la experiencia del cliente. No obstante, también pueden requerir inversiones importantes y una capacitación adecuada.
En todo caso, el gestor debe evaluar las tecnologías más adecuadas a sus necesidades e implementarlas de manera gradual.
Marco legal y regulatorio en el mercado inmobiliario
Debido al amplio entorno regulatorio y a la gran cantidad de autoridades que tienen poder sobre el sector inmobiliario en Perú, hablar de un único margo legal en ese contexto, es prácticamente imposible. No obstante, a continuación te mostraremos algunas de las leyes y directrices más destacables en ese sentido.
1. Impuestos en la compraventa de un inmueble
Los impuestos en la compraventa de un inmueble son:
- Impuestos sobre la renta: El vendedor debe pagar el 5 % de la ganancia obtenida tras la venta del inmueble. Esta se calcula restando el precio de compra del inmueble respecto al precio de venta.
- Alcabala: El comprador debe pagar el 3 % del valor de venta del inmueble.
- Impuesto predial: Quien es propietario de la vivienda el 1 de enero de cada año, debe pagar un impuesto anual sobre el valor de su construcción. Este varía de acuerdo al tamaño del área construida.
- Arbitrios: Se trata de aportes mensuales que el propietario debe presentar de manera trimestral. Estos corresponden a los servicios públicos y varían acorde a las tasas establecidas por cada municipalidad.
2. Ley n.º 29080 del Agente Inmobiliario
Específicamente llamada la Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento es la ley que tiene por objetivo determinar qué es un agente inmobiliario, definir sus funciones, derechos y obligaciones, detallar su proceso de inscripción, entre otros aspectos complementarios.
Por supuesto, esta ley aplica para todas las personas que deseen formalizarse como agentes, desde hombres y mujeres en el sector inmobiliario, hasta personas jurídicas.
3. Ley de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones
La Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones es la Ley n.º 29090. Esta tiene por objetivo “establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la obtención de licencias de habilitación urbana y de edificación, con la finalidad de facilitar y promover la inversión inmobiliaria”.
No obstante, sobre esta ley aparece la Ley n.º 29898, que modifica los artículos 2, 3, 5 y 24 e incorpora varias secciones más, especificando el proceso de habilitación urbana de oficio, la improcedencia de la habilitación y el órgano responsable.
Impacto de factores externos en el mercado inmobiliario
Aunque ya hemos mencionado varios factores externos que pueden influir en el mercado inmobiliario, a continuación abordaremos algunos más:
- Ciclo económico: La salud general de la economía, desde el crecimiento del PIB, hasta la tasa de desempleo y la inflación, pueden impactar directamente en la demanda y precios del mercado.
- Regulaciones gubernamentales: Los cambios en las leyes y regulaciones gubernamentales pueden influir significativamente en el mercado inmobiliario. Por lo general, regulaciones más estrictas y menos convenientes para el ciudadano común afectan la demanda.
- Cambios demográficos: Factores como el crecimiento de la población, la migración y los niveles de urbanización impactan en la demanda de viviendas y en el movimiento del mercado.
- Eventos geopolíticos: Crisis políticas, elecciones gubernamentales, conflictos internacionales y demás eventos a gran escala suelen generar inestabilidad en los mercados financieros y, con ello, afectar la percepción y decisiones de los inversores.
Mercado inmobiliario peruano: un escenario favorable
En conclusión, a pesar de las diferentes afecciones a la economía, del aumento de los precios y de las tasas de interés elevadas, los peruanos siguen altamente interesados en adquirir viviendas acordes a sus necesidades y en potenciar el mercado inmobiliario.
Esto ha conseguido que aumente la demanda en nuevas zonas, que incremente la rentabilidad de los inmuebles y que se abran paso diferentes tendencias y grandes oportunidades de inversión sostenibles a largo plazo.
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Por Urbania
Imagen principal Getty Images