El Decreto Legislativo N° 1196 estableció el ya conocido mecanismo de capitalización inmobiliaria, pero ¿qué es lo que debemos tener en cuenta de este sistema?
1. ¿Qué es el contrato de capitalización inmobiliaria?
Es un contrato por el cual una empresa de operaciones múltiples (bancos y cajas) o una empresa de capitalización inmobiliaria (constructoras e inmobiliarias) financian el acceso de una persona natural (cliente) al uso de un inmueble para destinarlo a vivienda.
El cliente deberá pagar cuotas mensuales que incluyen el pago por alquiler y los aportes para la capitalización individual que realice. Así, tendrá la opción de comprar dicho bien por un valor pactado mediante la aplicación de la capitalización individual.
El cliente tiene derecho a ejercer la opción de compra siempre y cuando haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en el FUCI.
2. ¿Qué formalidades se deben cumplir?
El contrato de capitalización inmobiliaria se solicita mediante el Formulario Único de Capitalización Inmobiliaria (FUCI), en el que debe especificar el precio de la opción de compra del inmueble en caso el cliente desee adquirir el inmueble.
Además, el FUCI debe ser inscrito obligatoriamente en el Registro de Predios de la Sunarp y caduca un mes después del vencimiento del contrato.
3. ¿Qué derechos y deberes implica el contrato?
El cliente recibe el inmueble para usarlo como vivienda por un periodo determinado debiendo pagar una cuota mensual y los demás conceptos pactados en el FUCI. Además, tiene el derecho de ejercer la opción de comprar el inmueble.
La entidad financiera o la ECI puede ceder sus derechos sin requerir la autorización o consentimiento del cliente, si así lo pactaron en el FUCI, surtiendo efectos dicha cesión desde el momento en el que se le notifica al cliente.
Por otro lado, el cliente es responsable de los daños que pudiera causar al bien inmueble desde el momento en que lo recibe.
4. ¿Pierdo la capitalización individual si dejo de pagar?
No, no perderás el monto que hayas acumulado y tampoco tendrás que pagar gravamen ( multa o impuesto) por mandato administrativo o judicial en contra del cliente.
5. ¿Cómo se ejerce la opción de compra?
El cliente tiene derecho a ejercer la opción de compra siempre y cuando haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en el FUCI. Así, debe haber pagado las cuotas mensuales convenidas, conceptos complementarios, intereses, gastos y comisiones que correspondan.
Luego deberá pagar el precio de la opción de compra pactado, abonándolo en la cuenta que se le indique para tales efectos y en la fecha señalada en el FUCI, comunicándole a la empresa de operaciones múltiples o ECI de dicho abono.
Si la opción de compra se ejerciera antes de la fecha pactada, al pago del precio de la opción de compra se acumulará el pago del importe total de las cuotas periódicas por vencer y sin considerar los intereses no devengados, salvo pacto distinto.
Ahora bien, para que la transferencia de propiedad efectuada se inscriba en el Registro de Predios de la Sunarp debe extenderse la escritura pública respectiva.
6. ¿En qué casos se invalida el contrato?
El contrato queda sin efecto por las siguientes causas:
Incumplimiento de pago de la cuota mensual pactada por dos (02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual.
Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios de la cuota periódica.
Uso del inmueble para fines distintos al de vivienda, acreditada mediante constatación policial o notarial.
Otros motivos que se establezcan expresamente en el contrato.
Cancelado el contrato se debe entregar el inmueble a la empresa de operaciones múltiples (entidad financiera) o ECI dentro de los diez días hábiles siguientes.
7. ¿Existe la posibilida de desalojo?
Sí, ante una eventual resistencia, por parte del cliente, a entregar el inmueble, la empresa de operaciones múltiples o ECI puede demandarlo y exigir el desalojo a través del Proceso Único de Ejecución de Desalojo.
Fuente: Laley.pe