En Perú, el leasing inmobiliario se ha consolidado como un método que facilita la compra de una propiedad, en especial, cuando el interesado no cuenta con el monto de inversión necesario para una entrada convencional.
De hecho, ahorrar para cumplir el sueño de adquirir un bien raíz puede ser un proyecto difícil de poner en marcha, pues una buena parte de las familias tiene su renta comprometida con los gastos básicos del hogar y de la familia.
Otro gran inconveniente en cuanto a la compra de un inmueble es afrontar las altas tasas de interés de los créditos tradicionales, ya que a menudo, aumentan considerablemente el monto final de propiedad.
Bajo este contexto, el leasing inmobiliario configura una solución potencialmente viable. Pero, en definitiva, ¿de qué se trata?
Continúa leyendo esta guia sobre leasing inmobiliario para obtener más detalles sobre la operación.
¿Qué es el leasing inmobiliario?
El leasing inmobiliario es una operación financiera que permite a las personas acceder a una propiedad mediante la creación de un vínculo de arrendamiento a largo plazo, con la opción de comprar la propiedad durante o al final de su período de vigencia.
Además, este documento restringe al propietario de poner en venta su propiedad, ya que el inquilino puede manifestar su interés en comprarla hasta el vencimiento del acuerdo.
¿Cómo funciona el leasing inmobiliario?
También conocido como contrato de renta con opción de compra, el leasing inmobiliario permite al arrendatario comprar el bien raíz en el futuro considerando el precio actual.
Para consolidar el trámite, el propietario puede solicitar al arrendatario el pago de una comisión por adelantado de hasta el 1% del precio de venta de la vivienda, monto destinado al pago inicial en caso de que el inquilino decida comprar la propiedad al final del período de arrendamiento.
A raíz de su naturaleza flexible, el leasing inmobiliario es especialmente indicado para las personas que no tienen suficiente dinero para pagar la entrada de una propiedad o están construyendo su historial crediticio.
También puede ser una excelente alternativa para contextos económicos que presentan un limitado acceso a crédito y tasas de interés excesivamente elevadas.
¿Qué tipos de leasing inmobiliarios existen?
Dependiendo de las condiciones, preferencias y necesidades del interesado, así como de los intereses del propietario, es posible elegir 1 entre 6 tipos de leasing inmobiliarios. ¡Los presentamos!
Servicio completo
Este contrato de leasing incluye todos los gastos operativos del inmueble en el alquiler del inquilino, como impuestos, seguro, mantenimiento y otros.
Modificado
Considerado como el más justo para las dos partes, la renta base fija y los gastos operativos presentes en el servicio completo se negocian buscando un acuerdo.
Neto
El contrato no involucra los gastos de operación, reduciendo así el monto de la renta base. Sin embargo, implica costos adicionales como el mantenimiento del edificio y de sus buenas condiciones estructurales.
Neto único
Al firmar este contrato de leasing, el arrendatario se compromete a pagar la renta mensual y otros gastos como los servicios públicos y mantenimientos.
Además, el inquilino debe abonar una parte de los impuestos del bien raíz.
Neto doble
Bajo este tipo de leasing, el arrendatario paga tanto el seguro de la propiedad como una parte de sus impuestos.
Porcentual
Consiste en un acuerdo entre propietario e inquilino comercial en el que se paga una renta fija y un porcentaje sobre las ventas del mes. Esta es una muy buena opción para el arrendador, ya que establece una pequeña renta base en cambio de recibir una ventaja financiera por parte del comerciante.
¿Cómo elegir la mejor opción?
Ante tantas opciones de leasing, es posible que las personas se confundan a la hora de elegir la mejor solución.
De hecho, no existe una respuesta única sobre cuál tipo de leasing es mejor, todo depende de las condiciones financieras, necesidades de financiamiento y los riesgos que está dispuesto a correr para cumplir su sueño.
Aunque la palabra final es del propietario, determinando la estructura que mejor cumple sus expectativas, la persona interesada puede usar el tipo de leasing como un filtro para decidir entre las opciones que ha encontrado disponibles en el mercado.
Beneficios del leasing inmobiliario para adquirir una vivienda
Al optar por una modalidad de leasing inmobiliario, la persona debe tener presente que no será propietario del inmueble, sino que firmará un contrato de arrendamiento con potencial de compra.
Aunque ha dado un paso rumbo a su sueño, solamente se convertirá en propietario cuando manifieste la intención de compra.
Otros aspectos que pueden sonar negativos es el costo total a largo plazo, el riesgo de la pérdida del monto invertido si no ejerce la opción de compra y la dependencia del arrendador.
A pesar de estos puntos críticos, el leasing inmobiliario presenta ventajas relevantes para quienes desean adquirir una propiedad. ¡Descúbrelas!
Flexibilidad
Aunque el monto invertido en el trámite se pierda caso el residente opte por no comprar la propiedad, el trámite es flexible en cuanto a la posibilidad de devolverla sin compromiso o perjuicios financieros.
Además, es flexible porque los contratos se pueden adaptar a las demandas específicas del inquilino, como condiciones de pago y plazos.
Menor inversión inicial
No requiere el pago de una entrada, como en el caso de la hipoteca o compra tradicional, por lo que el dinero necesario para vivir en la propiedad de tus sueños es menor que en las situaciones anteriores.
Menor riesgo inicial
Básicamente, consiste en la oportunidad de vivir en el inmueble antes de comprarlo, comprobando así si cumple o no las expectativas de la familia, algo que no ocurre bajo la dinámica tradicional.
Además, si el valor del inmueble disminuye a lo largo del tiempo o la situación financiera del interesado cambia, el arrendatario puede devolver el inmueble y así, no generar una deuda a largo plazo.
Respalda la liquidez
Además de ser un modelo flexible, el leasing inmobiliario promueve la liquidez, dado que el arrendatario no necesita inyectar su dinero de una sola vez. Así pues, puede mantenerlo invertido o puede ejecutar otros proyectos.
Beneficios fiscales
En los contratos de leasing inmobiliarios peruanos, son deducibles tanto la renta atribuible al valor del inmueble como los costos de ocupación del alquiler.
Requisitos para acceder al leasing inmobiliario
En esencia, los requisitos necesarios para acceder al modelo son los aspectos clave para las empresas que lo ofrecen.
Capacidad de pago
Por lógica, uno de los puntos decisivos a la hora de solicitar un contrato de leasing inmobiliario es tener capacidad de pago. Para eso, el interesado debe presentar comprobantes de renta, principalmente vinculados a la actividad laboral que ejerce, ya sea como empleado o empresario.
En este tipo de situación, verificar la capacidad de pago no solo implica considerar los ingresos, sino que también las salidas de dinero (obligaciones, cuentas, gastos hogareños, etc).
Buen historial crediticio
Las instituciones financieras verifican el puntaje crediticio del solicitante con la finalidad de evaluar su comportamiento de pago en el pasado. De hecho, un puntaje bajo puede dificultar la aprobación del leasing, por eso es tan importante mantenerse al día con los compromisos.
Documentación completa y al día
Es fundamental presentar todos los documentos solicitados, incluyendo la identificación, los comprobantes de ingresos, entre otros datos que la empresa juzgue necesarios.
Estabilidad financiera
Tener éxito en el leasing también implica demostrar que la situación financiera del solicitante es estable, ya sea por tener un empleo fijo o ingresos estables.
¿Cuáles son los gastos de un leasing inmobiliario y quién los paga?
Como dijimos, los gastos de un leasing guardan relación con el tipo de contrato firmado por las partes.
A continuación, presentamos los gastos básicos:
Alquiler base
Pagados por el inquilino, consiste en la cuota mensual de arrendamiento y, ocasionalmente, el monto que se acumula para adquirir la propiedad en el futuro.
Servicios públicos
Pagados por el inquilino, son los costos con electricidad, agua, gas, recolección de residuos, entre otros.
Impuestos
Son los diferentes impuestos vinculados a la propiedad. Dependiendo del contrato, pueden ser pagados de forma colaborativa entre el arrendador y el arrendatario.
Seguro del inmueble
Por lo general, son de responsabilidad del arrendatario e incluyen todas las pólizas vinculadas con la seguridad e integridad del inmueble.
Reparos y mantenimiento
Tanto el arrendador como el arrendatario pueden responsabilizarse por el pago de estos gastos, sin embargo, a menudo, el segundo acapara la obligación dado que se encuentra disfrutando del inmueble.
Gastos comunes
Si el bien raíz integra un edificio, los gastos comunes quedan a cargo del arrendatario, salvo las expensas adeudadas por una mala administración, por ejemplo.
Modificaciones o mejoras
El arrendatario puede hacer modificaciones y mejoras, pero, debe contar con la autorización del arrendador. Si no la tiene y opta por no comprar la propiedad, tendrá que hacer los ajustes necesarios para devolverla tal cual como la recibió.
Proceso de obtención del leasing inmobiliario
El modelo implica una serie de pasos que se deben emprender con responsabilidad con el afán de tener una respuesta positiva de la institución financiera. Considera las siguientes etapas:
1. Seleccionar la propiedad
Basado en criterios útiles y prioridades, el futuro arrendatario y posible comprador elige la propiedad, considerando aspectos como tamaño, ubicación, precio y características.
2. Buscar una empresa de leasing inmobiliario
Tras encontrarla, el interesado necesita buscar una empresa de leasing, es decir, una organización que la compre para posteriormente arrendarla a la persona interesada.
3. Análisis de la propuesta
Esta etapa implica un profundo análisis por parte de la empresa acerca de las condiciones financieras y la capacidad de pago del arrendatario. Entre los datos que se deben considerar, destacamos:
- Comprobantes de ingresos;
- historial crediticio;
- patrimonio;
- gastos.
4. Toma de decisión
Después de llevar a cabo el análisis completo sobre las condiciones de la persona interesada, la empresa decide si aprueba o no la transacción, todo depende de la valoración del cliente. Si es positiva, la organización compra la propiedad, de lo contrario, rechaza el contrato.
5. Celebración del vínculo y contrato
A partir del momento que la empresa acepta comprar la propiedad para, luego, rentarla al cliente, se inicia el proceso de estructuración del contrato de arrendamiento a largo plazo.
Además, el arrendatario se compromete a pagar las cuotas mensuales a título de renta y a mantener la propiedad en buen estado.
Comparación entre leasing inmobiliario y otras alternativas
A lo largo del contenido, hemos señalado otras maneras de adquirir una propiedad como los préstamos, financiamientos y la hipoteca.
En las operaciones de compraventa tradicionales, el comprador necesita pagar la entrada, esto no ocurre con el leasing inmobiliario, pues la persona ingresa al inmueble firmando un contrato de arrendamiento a largo plazo.
Mientras que en una transacción convencional, el interesado se convierte en propietario tan pronto como inicia el trámite y asume la responsabilidad del pago, en el leasing inmobiliario no se genera un vínculo compraventa de forma inmediata. Este solamente se celebrará si la persona interesada manifiesta interés en la compra del bien raíz.
En cuanto a las diferencias entre un préstamo personal y el leasing inmobiliario, el primero no suele proporcionar un monto expresivo, presenta tasas elevadas y tiende a no ofrecer condiciones de pago flexibles, limitando así las posibilidades de compra inmobiliaria.
Esto no ocurre con el leasing inmobiliario, una vez que la empresa especializada renta la propiedad para el interesado, minimizando así los riesgos y, por ende, los recargos.
Otro punto muy importante es que los pagos del leasing suelen ser deducibles, situación que no ocurre con los préstamos y compras tradicionales.
Fíjate que hablamos de un modelo extremadamente atractivo no solo por reducir la necesidad de capital inicial, sino que también por los beneficios al compararlos con otras modalidades.
Al final, ¿vale la pena el leasing inmobiliario?
El leasing inmobiliario es un modelo que permite rentar una propiedad con la opción de comprarla posteriormente. Para eso, la empresa especializada necesita evaluar y aceptar el perfil de cliente, analizando diversos aspectos, principalmente, sobre su estabilidad y capacidad financiera.
Por su carácter flexible, es altamente recomendada para personas que están creando su historial crediticio, presentan limitaciones de capital para adquirir una propiedad, no quieren rendirse a las elevadas tasas de interés típicas de los préstamos tradicionales o se encuentran en un mercado que limita el acceso a crédito.
El leasing inmobiliario vale la pena, sin embargo, como existen diferentes tipos, los solicitantes necesitan analizar las características de cada uno y sopesar su situación económica.
Si te gustó nuestro contenido sobre leasing inmobiliario, te invitamos a expandir tus conocimientos sobre el mercado inmobiliario accediendo a otros contenidos de nuestro blog. ¡Sigue avanzando con Urbania!
Por Urbania